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【他山之石】解密万科“搭积木”建房
2015-9-10发布 发布人:
     当美国帝国大厦在410天的时间里拔地而起,成为当时的世界第一高楼和纽约标志性建筑时,以改革生产方式为核心内涵的建筑工业化从理论走进了现实。

     “像造汽车一样建房子”,这也成为万科掌门人王石宏大的梦想。对于王石的这一愿景,形象的来讲,就是像造汽车底盘一样,让住房也可以工业化地成批生产,凡是能在施工现场分解出来的部件,都拿到工厂的生产线上按照标准化做出来。然后,运到工地像“搭积木”一样组装起来,再加上不同装修,摆在不同位置,变成不同产品。
     自万科1999年提出的工业化理念至今,已经过去了16个年头,从最初的简单预制件,到工厂标准化预制件;装配式内墙,到免抹灰内外墙。万科在自己的住宅实验中心已将王石的理念转化成了产品。按万科所规划的战略,官网旗下的所有住宅产品都将使用工业化生产。
     万科住宅工业化究竟达到何种程度,目前住宅产业化面临怎样的前景和瓶颈?网易房产前往万科在东莞的建筑工业化研究中心一探究竟。

     详解万科住宅工业化
     据广州万科工业化建筑专家方煜对网易房产表示,万科的产业化住宅基地分为住宅试验塔、能源中心、零碳中心、生态沼泽、创展中心、PC构件(预制混凝土)实验室几大模块。
      方煜称,万科采用多种节能手段,通过住宅专业化设计,将建筑所需的能源大大减少,PC生产车间,生产出来的各种墙体、地板,降低人员成本,提升建筑效率。目前东莞产业化住宅基地生产的产品适用于广深区域,基本上能满足这两个地区的开发需要。如果是一些体量比较大的项目,则会找合作方来做。
      “目前行业的预制率可以达到50-60%,但是出于成本的考虑,目前包括金色梦想、东荟城等万科几个项目的预制率只有10%。”上述人士进一步表示。
      以成本来算,以万科金色梦想为例,工业化每平成本比传统方式都要高出300元/平,但在一定程度上可以缩短工期、减少人工成本,比如安装一个窗户,三到四个人只需15分钟就完成。另外,建筑渗水的情况也会降低到0.1%以下。
    此外,就万科东荟城PC工业化为例,目前A7A栋主要通过铝合金模板现浇+PC凸窗构件+预制内墙板的施工工艺,使建筑结构和非承重隔墙的表面接近清水混凝土效果,尺寸指标全面达到或超越普通抹灰标准。通过这样的方式,可以取消内外墙抹灰作业,避免后期墙体空鼓开裂的发生,减少了施工工序,降低了对各专业工种工人数量和素质的要求,提高现场施工安全的可控性。
    有业内人士对网易房产指出,就目前而言,因为万科房地产业务已经达到一定规模,所以涉足住宅产业化也是势在必行的一件事情。
    住宅工业化也成为万科快速开发模式的一把利器。数据显示,2013年万科新增项目权益规划建筑面积约2148万平方米,同比增35%。与此同时,工业化手段让万科在高速运转中拥有更高的工程“精度”。以万科统一生产的预制构件为例,其长宽误差不超过2毫米,表面平整度偏差小于0.1%。
    方煜指出,未来希望更多的企业参与到其中来,也希望政府能够多一点儿政策上的支持,大家一起来做这个市场。

    住宅工业化的前景
    虽然住宅产业化在提高施工效率、缩短工期、节能环保等方面显示出较大优势,然而,目前探索并推广住宅产业化的房地产企业并不多。据不完全统计,包括SOHO中国、方兴地产、越秀地产等大批房企在内,虽然房地产业务已经达到一定规模,但目前尚未涉足住宅产业化。
    业内人士肖文晓对网易房产指出,从日本的例子来看,住宅工业化的好处还是很明显的,一个是节省劳动力,第二个是缩短工期,第三个是保证质量。在国内来讲,为什么没能全面铺开,我们对这方面的研究和起步就比较晚,技术上没那么成熟,应用推广也要过程,另外一个就是我们对这方面的需求也没那么迫切。
    那随着未来的发展,是否会有更多企业参与到工业化的发展当中呢?肖文晓则指出,即使不全面产业化,至少部分产业化还是大势所趋。
    此外,另据住房与城乡建设部住宅产业化促进中心副主任文林峰对网易房产指出,随着人口红利的淡出,单纯依靠廉价农民工建房的路子已走不通了。另外,随着社会经济的发展,对建筑质量、品质和安全性的要求也是越来越高。
    行业研究显示,如果中国10%的建筑推行工业化建造方式,建筑垃圾将减少83%,材料损耗减少60%,建筑节能50%以上。此外,外墙渗漏率低于0.01%,至少可以降低25%-30%的人工,节省25%的建造时间。
    但是一个不可忽略的事实是,产业化方式建造的建筑成本还是比传统建筑高。据广州万科相关负责人对网易表示,由于产业化住宅质量更高,在推广初期成本会较传统住宅有所增加。
    肖文晓指出,目前国内住宅产业化成本高,主要原因就是一个我们的技术水平没到,研发成本比较高,另外一个是我们目前还没有大范围的应用,无法降低单位成本 。
    此外,标准规范不完善、现有工程建设管理模式不适应、构件厂的质量监管问题等等,也成为推广住宅产业化的重要考验。
    对于住宅产业化的发展前景,文林峰指出,未来几年,中国的住宅产业化将面临全面发展的大好形势,另外一方面,其做为一项新生产业,也要在发展中不断地解决出现的体制、机制、技术等方面的新问题。
    据悉,目前,各级建设行业主管部门已出台一系列的经济政策和技术政策。以深圳为例,深圳在2014年11月10日出台《关于加快推进深圳住宅产业化的指导意见(试行)》,从2015年起,除了明确采用产业化方式建造的商品房项目外,对建设单位在自有土地,自愿采用产业化方式建造的,政府将给予3%的建筑面积奖励,计收50%的评估市场地价。同时,指导意见还为产业化住宅项目在报建、审批、预售、验收等环节开辟了绿色通道。

万科东荟城PC施工顺序

万科东荟城PC构件各部件

万科东荟城构件吊装图

    相关链接:

    国办发〔2013〕1号《国务院办公厅关于转发发展改革委住房城乡建设部绿色建筑行动方案的通知》
    住房城乡建设等部门要加快建立促进建筑工业化的设计、施工、部品生产等环节的标准体系,推动结构件、部品、部件的标准化,丰富标准件的种类,提高通用性和可置换性。推广适合工业化生产的预制装配式混凝土、钢结构等建筑体系,加快发展建设工程的预制和装配技术,提高建筑工业化技术集成水平。支持集设计、生产、施工于一体的工业化基地建设,开展工业化建筑示范试点。积极推行住宅全装修,鼓励新建住宅一次装修到位或菜单式装修,促进个性化装修和产业化装修相统一。
    甘政办发〔2015〕68号《甘肃省人民政府办公厅关于印发甘肃省标准化 发展战略纲要实施方案(2015—2020年)的通知》
    注重与强制性国家标准的衔接配套,推进重点领域技术标准研发和体系健全。以与强制性国家标准相衔接的推荐性地方标准为重点开展制(修)订工作,加快工业、农业、能源、建筑、交通运输、流通、公共机构等重点领域节能技术标准的研制。组织制定一批以低碳经济为特征的绿色建材、绿色商场、绿色市场、绿色交通等“绿色”标准和煤炭清洁高效利用、洁净能源、可再生能源、农业生产节能、农村生活节能以及农作物秸秆能源化高效利用等技术标准。


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